机构化运营 不卖只租赁
开栏的话
近几年，住房租赁市场发展进入快车道，租房成为实现人民住有所居的重要一环。刚刚结束的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。机构化的长期租赁住房在各地也开始试水。
长租房的发展前景如何？又面临着怎样的问题和困难？本版即日起推出“长租房咋租长”系列报道，先让我们将目光投向上海的长租公寓。
2017年12月26日，上海土地交易市场再次公告出让了5幅租赁住房用地。3天后，碧桂园首个长租公寓宣布正式开业。
十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在上海，这正在逐渐变成现实。
公寓也是社交圈
去年12月29日，碧桂园“碧家国际社区”上海国家会展中心店开门迎客。15层小高楼，403个房间，当天租赁合同金额超过500万元，直接入住的租客近百人，十分火爆。
“这个社区坐落在上海大虹桥商圈内。这片区域以商务楼为主，住宅少，居住需求较大。”碧桂园长租公寓管理部运营总监陈东豪笑道。
踏进大楼正门，眼前是500平方米的大空间，右侧大堂，里面是个小书吧，沿墙一排书橱，10多个小沙发围着4个小桌，“这面墙还有投影屏，可以放电影，可以做ted演讲。”陈东豪指着另一面墙说。
左侧中间是一个咖啡吧，前后是城市会客厅、商务洽谈区、游戏区、桌球区等，门外连廊还设置了休闲区。沿着工业风的楼梯来到二楼，300多平方米的健身区，部分器械已到位，“一周内就可开业，到时候，瑜伽、跑步、器械，功能一应俱全。”陈东豪说。另外，引进的餐饮、超市也在装修中，生活配套将完全满足需求。
“我们就是想打造成符合新时代年轻人需求的多功能社交场所。”陈东豪说。这一理念在大楼里处处可见。两架电梯之间的墙上，做成分享栏，可晒活动照片，或张贴便笺，发出观剧、吃饭等邀约。每个房间门口都有一个青春感十足的“用户信息牌”，有姓名、星座、家乡、职业，租户还可用寥寥数语介绍自己的职业、经历、爱好等，“方便大家找到同乡、同好，营造家的温暖”。
三四十平方米的一室一厅，一张大床或两张小床，沙发倚墙，对面是长条书桌；小小的阳台上洗衣机、电磁炉、桌椅齐全。整体装饰色彩淡雅，温馨中不乏现代感。“这样的一室一厅，每月租金在2500元到4000元。”陈东豪说，周边的民居同样的面积租金大多在2000元左右，“但这里不仅是住的地方，还是一个生活圈，可以交很多朋友。这样的公寓就是我想要的。”首批入住的爱奇艺员工马璇说。
租赁赚钱还不易
“政府明确‘租售并举’的政策，让我们在年初确定进军长租公寓领域。”碧桂园集团上海区域总裁高斌表示。去年8月份他们租下了虹桥商务圈的一栋做了一半的酒店，进行改造，短短4个月，第一个“碧家国际社区”就落地了。“目前碧桂园已在上海布局千余间长租公寓，未来3年，我们的长租公寓将达1万间。”高斌说。
高歌猛进中，高斌也不乏困惑，“这个行业太新，不仅人才奇缺，制度设计也在摸索中。”
目前的政策并没有给长租公寓以十分明确的定义，也缺乏可操作的细则，“长租公寓应达到什么要求？”似乎无人解答，“我们第一个项目就严格按酒店标准，甚至申请了相关的特殊行业证，但长租公寓的管理及服务与酒店其实差别很大。”
最让高斌耿耿于怀的是成本。第一个项目还好，“15年租期，我们测算下来，5年后可盈利。”碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅告诉记者。因此，碧桂园正在多方洽谈，希望扩大租赁范围。
同时，根据规定，每开发一个物业，必须自持15%，但这部分做长租公寓成本太高。高斌以青浦城区一个物业为例，楼板价每平方米3万元，加上土建成本约1万元，而政府限定的销售价格大约每平方米4.3万元，“整个楼盘的销售利润并不高。”30平方米的房子成本在120万元，做长租公寓，租金每月约2000元，一年扣除税费大概收益2万元，收回成本需要60年。而120万元存入银行，每年的利息可能有5万元。“还不算后期运营成本，投入产出很不匹配。”
“租赁不赚钱，是很多企业的呼声，但这个是前期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一旦租赁市场进一步完善，并形成大规模的租客，“企业租金收益可能超过同样体量房屋销售的收益。”
目前上海高企的房价，让青年人“望房兴叹”。而市面上的租赁行为均属短期性质，缺乏统一管理，配套不全、随意涨价等乱象迭出。“各类违规问题，不是解决掉的，基本都是‘忍’掉的。”严跃进说。这一切，都影响了上海吸引人才以及创新创业环境的营造。“促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求，势在必行。”严跃进对长租市场充满信心。
租购同权要跟进
去年7月以来，上海大力推进租赁住房用地供应，成为全国首批供应租赁住房用地的城市之一。短短半年内，累计公告出让7批次、29幅租赁住房用地，涉及土地面积约80公顷，可建建筑面积约182万平方米。“这些租赁住房用地未来将建成近3万套租赁住房。”上海市规划和国土资源管理局人士表示，“这是加快房地产市场供给侧结构性改革、加快建立租购并举的住房制度、解决新市民住房问题的具体工作部署。”
上海推出的租赁住房用地所在区域位置均十分优越，充分体现了产城融合导向。已供应的29幅租赁住房用地分别位于城市中心或副中心、郊区新城中心、科技研发聚集区和产业板块先进制造业聚集区等，所在区域公共交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中。同时，政策支持力度大。29幅租赁住房用地平均起始楼面单价6600元/平方米左右，远低于周边的商品房楼板价，充分体现了政府对培育和发展住房租赁市场的投入，有利于降低租赁住房建设及后续持有运营成本，推进租赁住房市场体系建设。
这次上海租赁住房用地供应，行政效率尤其高，从规划审批、调整、建筑管理要求核提，到土地公告出让，节奏感十分强。而土地出让合同中还详细明确了租赁住房规划公共服务设施和公共空间建设要求，建筑管理要求，物业整体持有并持续出租运营要求，租赁对象、租期、租金、租赁使用管理等全生命周期管理要求，进一步加强了租赁住房后续监管。
在当前大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的阶段，上海积极发挥上海地产集团、张江集团等国有企业的引领和带动作用，特别是在增加供给、稳定住房租金和租赁关系等方面，充分发挥国有企业对住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。
“租赁市场的真正完善，‘租购同权’是一个亟待解决的问题。”严跃进表示。也就是说，租房者也将能享受与购房者同等的公共服务。
2017年9月，上海出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中就明确“充分保障租赁当事人合法权益”，“这可以理解为上海对‘租购同权’的基本指导理念和工作方针，值得期待。”有业内人士如此评说。
11月，上海市公积金管理中心与上海14家具有较大规模的住房租赁企业共同签署住房公积金租赁提取集中办理业务合作协议，优化和方便了职工办理租赁提取流程。“这也算是一种‘租购同权’。”业内人士说。
“长租市场的稳定发展，金融服务也必不可缺。”高斌有自己的看法。12月初，企业与中国建设银行上海卢湾支行签订《全面战略业务合作协议》，建行上海分行向碧桂园上海区域提供200亿资金支持，发展长租公寓。高斌认为，还可以建立房地产信托投资基金，以金融保障撬动长租市场整个行业的快速发展。
