市民吕某(化名)看中了济南经十东路附近某新楼盘一套建筑面积120多平米的住宅,看房当天,就与开发商山东某置业有限公司签订了一份商品房认购协议,并先后支付了10万元订金。不料,房屋取得商品房预售许可证时,因当时济南市商品房价格上涨幅度较大,开发商却单方终止合同,并执意退还吕某的10万元认购款。
近日,济南中院依法审结了该起商品房预约合同纠纷上诉案,涉事开发商因预约违约,被判赔偿买方信赖利益损失29万余元。
房价大涨开发商强行终止认购协议
2016年5月,历城区经十东路附近一处新楼盘开盘,市民吕某在该楼盘相中了一套建筑面积120多平米的住宅。看房当天,吕某便与开发商签订了一份商品房认购协议,并支付了1万元意向金。
协议约定,该房总购置款为120余万元;吕某在协议签订后3日内交齐10万元房屋订金,日后会接到公司的网签手续通知,届时双方再签《商品房买卖合同》。但签订预约协议后,吕某并未遵约及时交纳款项,直到3个月后,即2016年8月才向开发商补交了9万元商品房订金。
同年9月17日,涉案房屋取得商品房预售许可证,因小区商品房价格上涨幅度较大,开发商却决定终止与吕某的房屋认购协议,并于10月27日通知吕某解除协议,以其未按约定期限交款、提供按揭资料、构成违约等虚构的理由,通知吕某办理退款手续。
吕某拒绝解除协议,坚持要求开发商继续履行协约内容,尽快交付涉案房屋等。事后,不顾吕某反对,开发商执意通过银行转账退还其当初所交的10万元涉案房屋认购款。
单方解约开发商一审被判赔29万多
2016年底,吕某向法院提起诉讼,要求开发商继续履行双方所签订的认购协议,继续办理房屋过户手续。2017年,法院审理认为,双方所签订的商品房认购协议(预约合同)不属于商品房买卖合同(本约合同)。
开发商因房价上涨单方违约,不具有合同约定和法定解除权,其向买方发出的解除通知无效。因开发商明确表示不再继续履行认购协议,不同意与买方签订商品房买卖合同。经释明,吕某不变更诉讼请求,一审法院遂依法驳回了吕某的法律诉请。
开发商拒不履约,到了2018年1月,吕某另向一审法院立案,要求开发商赔偿违反认购协议(即预约违约)损失。
一审法院审理认为,双方签订协议后,开发商在达到销售条件后,即负有与买方按照认购协议约定“签订商品房买卖合同”的义务。“但开发商因房价上涨单方解除协议,构成违约,致使吕某丧失了因信赖合同有效成立而另订其他有利合同的机会,因此,吕某有权要求开发商赔偿预约违约损失,即本约的信赖利益损失。”
该案中,吕某未遵协议,于签订认购协议起3日内补足10万元房屋订购款,且其在开发商发出解除协议通知书后,应当预见到达成本约的风险。
综合考虑双方履约情况、过错程度、合理的成本支出等因素,一审法院判决双方签订的商品房认购协议解除,并按楼盘2016年年底实际成交价14300元/平方米,判令开发商按50%比例过错,赔偿吕某经济损失共计29.2万余元。
求偿百万买方“举证不能”被驳回
案件宣判后,吕某不服,向济南中院继续提起上诉,诉请二审改判赔偿经济损失100余万元,并向法庭提交了一份2018年2月底打印的第三方网站信息网页,拟证明涉案房屋单价在该月已涨至18000元/平方米。
开发商对此持有异议,辩称“该案系预约合同,不适用相关法律规定的买卖合同的违约责任。”此外,开发商还向法庭提交了一份2016年底签订的《商品房买卖合同》,来证明楼盘实际成交价为14300元/平方米。
济南中院审理认为,吕某与开发商签订的商品房认购协议系商品房预约合同,该合同签订的目的系签订本约合同。“因此,涉案商品房认购协议不履行所造成的损失应以本约合同不能签订的损失为限,而不应以本约合同不履行的损失为限。”
该案中,吕某主张开发商所赔偿的经济损失,应由吕某对损失的数额负担举证责任。一审中,吕某提交的证据不能证明其损失数额,经一审法庭释明,吕某亦未对涉案房屋价值申请鉴定,应承担举证不能的法律后果。
开发商在一审中提交了同一楼盘其他商品房的买卖合同,合同载明截至2016年年底楼盘成交价格为14300元/平方米,一审判决将此价格视为对开发商不利的自认予以认定,系基于该案房价上涨的客观情况下对吕某合法权利的维护。综上,济南中院依法维持原判,驳回上诉。
案件焦点
吕某签了认购协议,交了订金,因房价上涨,开发商却虚构理由,单方解除协议。开发商被判赔29万多元,而吕某却错失了购买到心仪房子的一次机会。据记者分析了解,该案中有以下三个焦点问题值得注意。
认购协议不属于买卖合同
首先,关于商品房认购协议的问题。2016年11月3日,吕某第一次将此事诉诸法院,要求开发商履行双方签订的商品房认购协议,交付涉案房屋,并协助办理网签和按揭贷款手续。
一审法院依法认为,双方签订的商品房认购协议不属于商品房买卖合同。开发商因房价上涨单方违约并虚构合同解除理由,不具有合同约定和法定解除权,因此,向吕某发出的解除通知无效。
开发商明确表示不再继续履行认购协议,不同意与吕某签订商品房买卖合同,但吕某执意诉请,要求对方履行合同,因此,一审法院判决驳回了吕某诉讼请求。
赔偿的是信赖利益损失
再者,关于吕某主张的损失赔偿问题。要求开发商履约的诉请被驳回后,吕某另向一审法院立案,要求开发商赔偿违反认购协议(即预约违约)损失。
法院认为,双方签订的认购协议系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方当事人均应恪守履行。
根据相关法律规定,当事人签订认购书、意向书等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
该案中,开发商在达到销售条件后,即负有与吕某按照认购协议约定签订商品房买卖合同的义务,此时,吕某可要求对方继续履行并取得认购房屋,但对方拒绝履行,构成违约,吕某有权要求开发商赔偿预约违约损失,即本约的信赖利益损失。“该信赖利益通常包括机会损失等,该案中,因开发商的违约行为,致使吕某丧失了因信赖合同有效成立,而另订其他有利合同的机会。”
房屋价格变动系定损关键
此外,关于损失赔偿具体数额问题。法院称,涉案房屋的价格变动为确定损失的重要参考因素。吕某主张的18000元/平方米系第三方网站公示,非成交价格。
开发商提供的同一楼盘其他商品房的买卖合同,载明该房屋在2016年11月18日的成交价格为14300元/平方米,虽低于吕某主张的价格,但该买卖合同符合商品房买卖合同的形式要件。
经一审法院释明,双方均不申请对房屋价格进行司法鉴定。因此,对于开发商违约时的涉案房屋价格,一审法院按14300元/平方米予以认定。综上,一审法院认为,涉案房屋的差价损失为584205元(计算方式:127.5平方米×(14300元/平方米-9718元/平方米)。
“另外,吕某对于认购协议的履行程度,也应作为确定其信赖利益损失数额的重要参考因素。按协议约定,吕某应于签订认购协议起最迟于3日内补足房屋订购款10万元,但其直至3个月后才补足上述订购款。”
同时,在开发商发出解除通知书后,吕某应当预见到达成本约的风险。综合考虑上述情况,一审法院认为吕某的可信赖利益损失为292102.5元(584205元×50%)。
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商品房已网签备案开发商却要解约
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宁可双倍返还定金也要解除合同
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编辑：闫晓辉
